Emsal (KAKS) ve TAKS Nedir? Örneklerle Emsal Hesaplama Rehberi
Emsal nedir ve KAKS hesaplama nasıl yapılır? Bir arsanın değerini en çok belirleyen şeylerden biri, üzerine ne kadar yapı yapılabileceğidir. Bunu da imar durumundaki iki kısa kısaltma söyler: TAKS ve KAKS (emsal). Bu rehberde iki kavramı örnek parsellerle hesaplıyor, emsal harici alanları ve sık karıştırılan noktaları anlatıyoruz.
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kesin yapılaşma hakkı için parselin imar durumu belgesini ve plan notlarını ilgili belediyeden almanız gerekir.
TAKS nedir?
TAKS, Taban Alanı Katsayısı demektir. Binanın zemine oturduğu alanın (taban alanı) parsel alanına oranıdır.
Formül: Taban alanı = Parsel alanı × TAKS
Örneğin TAKS 0,30 ise, 1.000 m²'lik bir parselde bina zemine en fazla 300 m² oturabilir. Geri kalan alan bahçe, otopark, yol ve çekme mesafeleri için boş kalır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre ayrık veya blok nizamda, planda aksi belirtilmemişse TAKS %40'ı geçemez. Planda KAKS verilip TAKS verilmemişse taban alanı çekme mesafelerine göre bulunur ve %60'ı aşamaz.
KAKS (emsal) nedir?
KAKS, Kat Alanı Katsayısı demektir; günlük dilde emsal olarak bilinir. Tüm katlardaki emsale esas inşaat alanlarının toplamının parsel alanına oranıdır.
Formül: Toplam emsale esas inşaat alanı = Parsel alanı × KAKS
Emsal 1,00 ise parsel alanı kadar inşaat yapabilirsiniz. Emsal 0,50 ise parselin yarısı kadar. Kat sayısını kabaca bulmak için KAKS'ı TAKS'a bölebilirsiniz: KAKS 0,60 / TAKS 0,30 = 2 kat.
Örneklerle emsal hesaplama
Aşağıdaki tabloda farklı imar değerlerine sahip örnek parseller var. Rakamlar yalnızca hesaplama mantığını göstermek içindir.
| Parsel alanı | TAKS | KAKS (emsal) | Taban alanı | Toplam inşaat alanı | Yaklaşık kat |
|---|---|---|---|---|---|
| 500 m² | 0,30 | 0,60 | 150 m² | 300 m² | 2 |
| 1.000 m² | 0,25 | 0,50 | 250 m² | 500 m² | 2 |
| 800 m² | 0,35 | 1,05 | 280 m² | 840 m² | 3 |
| 2.000 m² | 0,05 | 0,05 | 100 m² | 100 m² | 1 |
Örnek 1: Villa parseli
500 m² parsel, TAKS 0,30 ve KAKS 0,60 olsun.
- Taban alanı: 500 × 0,30 = 150 m²
- Toplam emsale esas alan: 500 × 0,60 = 300 m²
- Sonuç: Zemine 150 m² oturan, iki katlı bir yapı yapılabilir.
Bu değerler kıyı ilçelerindeki ikinci konut bölgelerinde sık görülür. Bölgelere göre örnekler için Edremit Körfezi'nde arsa rehberimize göz atabilirsiniz.
Örnek 2: Apartman parseli
800 m² parsel, TAKS 0,35 ve KAKS 1,05 olsun.
- Taban alanı: 800 × 0,35 = 280 m²
- Toplam emsale esas alan: 800 × 1,05 = 840 m²
- Sonuç: 840 / 280 = 3 kat. Ancak plandaki kat adedi veya yükseklik sınırı (Hmax) daha düşükse o sınır geçerlidir.
Örnek 3: Tarım alanında konut
Tarım veya bağ-bahçe niteliğindeki alanlarda emsal çok düşüktür, örneğin 0,05. 2.000 m²'lik bir yerde bu, toplam yalnızca 100 m² yapı demektir. Bu tür yerlerde ayrıca tarım arazisi mevzuatı ve ilgili kurum izinleri devreye girer. Farkı daha iyi görmek için tarla mı arsa mı yazımıza bakabilirsiniz.
Emsal harici alanlar: Yüzde 30 kuralı
Yönetmelik bazı alanların emsal hesabına girmemesine izin verir. Bunlara emsal harici alanlar denir. Başlıcaları şunlardır:
- Sığınak ve otopark alanları
- Asansör boşlukları, merdiven evi ve teknik hacimler (kazan dairesi, su deposu vb.)
- Ticari amaç taşımayan bazı ortak kullanım alanları
Önemli sınır şudur: Emsal harici alanların toplamı, emsale esas alanın %30'unu geçemez. Aşan kısım emsale dahil edilir. 1 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren yönetmelik değişikliği bu %30 sınırını korudu; bahçedeki pergola ve süs havuzu gibi bazı unsurların emsal dışı sayılmasını ise netleştirdi.
Örnek 1'deki villada emsale esas alan 300 m² idi. Bu durumda emsal harici alanlar en fazla 300 × 0,30 = 90 m² olabilir. Yani toplam brüt inşaat alanı yaklaşık 390 m²'ye çıkabilir.
Sık yapılan hatalar
Brüt parsel ile net parseli karıştırmak
TAKS ve KAKS net imar parseli üzerinden hesaplanır. İmar uygulamasında yol, park gibi kamu alanları için düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilir. Tapuda 1.000 m² görünen bir tarla, imar uygulaması sonrası daha küçük bir parsele dönüşebilir. Hesabı tapudaki alan ile yapmak yapılaşma hakkını olduğundan büyük gösterir.
Plan notlarını okumamak
İmar planı notları yönetmelikten farklı sınırlar getirebilir: kat adedi, yükseklik, çatı katı veya bodrum kullanımı gibi. İmar durumu belgesini plan notlarıyla birlikte isteyin.
Çekme mesafelerini unutmak
Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri yüzünden dar veya düzensiz parsellerde TAKS'ın tamamı kullanılamayabilir. Kağıt üzerindeki hak, uygulamada her zaman elde edilemez.
Emsali tek başına değer ölçüsü saymak
Yüksek emsal genelde daha fazla inşaat hakkı demektir, ama tek başına iyi yatırım anlamına gelmez. Yol, altyapı, ulaşım ve bölgenin talebi en az emsal kadar önemlidir.
Emsali nereden öğrenirsiniz?
- Belediyeden imar durumu belgesi alın. TAKS, KAKS, kat adedi, nizam ve çekme mesafeleri burada yazar.
- E-Devlet ve belediyelerin e-imar sistemleri ön bilgi verebilir, ancak resmi belge yerine geçmez.
- Plan notlarını ve varsa plan değişikliği süreçlerini sorun.
- Parselin hukuki durumunu da kontrol edin. Adımlar için arsa alırken tapu ve imar kontrolü rehberimize bakabilirsiniz.
İmarın temel kavramlarını önce görmek isterseniz imarlı arsa nedir yazımızdan başlayabilirsiniz.
Özet
- TAKS: Binanın zemine oturacağı alan oranı.
- KAKS (emsal): Tüm katların toplam inşaat alanı oranı.
- KAKS / TAKS: Yaklaşık kat sayısı.
- Emsal harici alanlar: Emsale esas alanın en fazla %30'u.
- Hesap her zaman net parsel ve plan notları ile birlikte yapılır.
Hangi bölgede, hangi imar değerleriyle arsa arayacağınıza karar veremediyseniz, InvesPlot'un ücretsiz bölge önerisi formunu doldurarak bütçenize ve amacınıza uygun bölgeler hakkında öneri alabilirsiniz.
Bütçene uygun bölgeyi birlikte bulalım
Birkaç soruyu cevapla, hedefine ve bütçene uygun bölgeleri ücretsiz çıkaralım. 30 saniye sürer.
Formu doldur →Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, yatırım tavsiyesi değildir. Resmi oran ve prosedürler değişebilir; işlem öncesi ilgili kurumdan güncel bilgiyi teyit edin.